Начало / Общи / Полезна Информация / Някой важни неща, които трябва да знаем за инвестиционните проекти. Съгласуване и Одобряване

Някой важни неща, които трябва да знаем за инвестиционните проекти. Съгласуване и Одобряване

Какво означава понятието „Инвестиционен проект“ !? Смисълът в тези две думички е следният : Когато човек има идея за бизнес ,то този бизнес трябва да бъде финансиран и създаден чисто физически. Инвестиционният проект е набор от документи и проектно-сметна документация , която прави тези две цели реално изпълними.Тук ще стане дума за частта от инвестиционния проект касаеща физическото изграждане на даден обект или казано с други думи какво представлява „Строителната документация“ и от кого и как се изготвя тя.

Важно е да се отбележи , че строителната документация има ЧАСТИ.

Това означава , че проекта за даден обект има чертежи и допълнителни документи ,които се изготвят от : Архитект; Инженер конструктор; Инженер (ВиК); Инженер (ОиВ – отопление и вентилация); Ел. Инженер; Инженер Геолог ; Инженер Геодезист; Ландшафтен архитект (озеленител)

За да започнете изпълнението на вашата идея трябва да направите следното :

1) Проучете архитектите или архитектурните бюра в населеното място където сте, това не означава обаче , че не можете да изберете който и да е архитект на територията на България.

2) След като изберете архитект или архитектурно бюро убедете се , че :

*Архитекта , ако е на свободна практика притежава ПРАВОСПОСОБНОСТ.

diploma

Тя бива два вида: Частична и Пълна проектантска правоспособност. Разликата е ,че архитекти или инженери с частична имат ограничние да проектират по-малки по площ, обем и сложност сгради, а с пълна такова ограничние няма!!!

* Ако е архитектурно бюро , то ръководещия архитект има ПРАВОСПОСОБНОСТ !!!

В това да поискате документ за ПРАВОСПОСБНОСТ от вашите проектанти няма нищо нередно и обидно. Обикновено в офисите на Архитектите и Инженерите на видно място са поставени УДОСТОВЕРЕНИЯ за членство в съответната камара ,което значи , че те са правоспсобни. Тези удостоверения се издават от КАБ и КИИП.

– КАБ – Камара на Архитектите в България

– КИИП – Камара на инженерите в инвестиционното проектиране

Проверка за правоспособност на Архитект или Проектант може да направите в Интернет, където списъците след обнародване в Държавен вестник биват актуализирани ежегодно!!!

Адреси за проверка за правоспособност:

Архитекти: http://www.kab.bg/a/nav/registers

Инженери: http://www.kiip.bg/a/region/co/nav/register/type/all

3) След като сте избрали вашият Архитект , трябва да подпишете договор за проектиране с този архитект или архитектурно бюро, както и с всички инженери освен ако договора не е колективен. Тъй като тук ще възникне въпрос : „Ами всичките тези инженери???“ , отговорът е : Обикновено всеки Архитект или Архитектурно бюро разполага с екип от тези Инженери по отделните специалности. Ако все пак обаче , Вие имате познат , който искате да бъде вашият Инженер просто трябва да го запознаете с останалите хора от екипа , за да може да има пълно съответствие между всички части и чертежи.

contract

4) След подписването на договора започва същинската работа по вашият проект. Тази работа е описана в договора за проектиране, тоест за колко време , при какви условия и цени , тя ще бъде извършена. Този процес завършва с предаване на готовия проект на неговият собственик , които трябва да го внесе в сътоветна община за оценка , одобряване и разрешаване на строежа.

Важно е да се отбележи следното : Собственик на инвестиционния проект е различно понятие от собственик на Архитектурният проект по закона за Авторското право. Това означава , че един проект не може да бъде реализиран повече от веднъж без знанието и разрешението на неговите проектанти , освен ако тези права не са откупени по сила на договор между проектанти и инвеститор.

За да бъде съгласуван един инвестиционен проект в съответната община ,след като е изготвен от правоспособен екип от архитект и проектанти се представят следните документи:

1. Оценка за съотвествие на проектната документация със съответните изисквания към строежа

2. Положително становище от местната противопожарна служба за строежите от първа и втора категория

*Това изискване не важи за обекти от категория 3 до 6 – например малки сгради (например по програма за селски туризъм)

3. Предварителни договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура (ВиК , Ел. , Газ)

а) За съгласуване и одобряване на инвестиционните проекти се заплащат такси по Закона за държавните такси и по Закона за местните данъци и такси

*Тези такси са различни за всяка община и могат да бъдат проверени на място в самата община!

б) Инвестиционните проекти се разглеждат от съответния експертен съвет към Общината , когато не са придружени от оценка за съответствие

КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА ОЦЕНКАТА ЗА СЪОТВЕТСТВИЕ И ОТ КОГО СЕ ИЗГОТВЯ ТЯ?

evaluation_guidelinesfull

Всички части на инвестиционния проект , които са основание за издаване на разрешение за строеж, се оценяват за съответствието им със съществените изисквания към строежите.

Самата оценка обхваща проверка за съответствие със:

1) Предвижданията на подробният устроиствен план (ПУП) за местоположението на имота (ако е в застроителните граници на дадено населено място)

2) Правилата и нормативите за устройство на територията

3) Изисквания към строежа за:

*носимоспособност – механично съпротивление, устойчивост и дълготрайност на
строителните конструкции и на земната основа при експлоатационни и сеизмични
натоварвания;
*безопасност при пожар;
*хигиена, опазване на здравето и живота на хората;
*безопасна експлоатация;
*защита от шум и опазване на околната среда;
*енергийна ефективност – икономия на енергия и топлосъхранение.
*достъпна за населението, включително за хората с увреждания, среда.

Ръководителите на централните изпълнителни органи и кметовете на общините ежегодно разработват програми с мерки за привеждане на урбанизираната територия и на съществуващи отделни сгради и съоръжения в нея в съответствие с изискванията за достъпна среда и предвиждат средства за тяхното реализиране.

4) Взаимната съгласуваност между отделните части на проекта – Архитектура , Конструкция, Отопление и Вентилация, ВиК, Електрически системи, Озеленяване

5) Пълнота и структурното съответствие на инженерните изчисления

6) Изискванията за устройството, безопасна експлоатация и технически надзор на съоръженията с повишена опасност, ако в обекта има такива

7) Специфични изисквания към определни видове строежи съгласно нормативен акт, ако за обекта има такива

Оценката за съответсвие се извършва :

1) С приемане от експертен съвет на одобряващата администрация (обикновено Общинските власти на населеното място и по-скоро отдел „Архитектура и Градоустрйство“)

2) Като комплексен доклад, съставен от лицензирана фирма- консултант ,която упражнява надзор в проектирането , несвързана с проектанта – за обекти от първа и втора категория задължително , а за обекти от по-ниска категория – по желание на възложителя!!!

За обекти от първа и втора категория – докладът/оценката/ от лицензиран консултант е задължителен, както и това, че проектът се разглежда на експертен съвет. Задължително е и съгласуване на проектната документация с РСПБЗ (пожарната) и РИОКОЗ.

За обекти от категория 3 до 6 комплексен доклад може да се изготви по желание на възложителя. Това значи , че не е задължително , но ако искате да сте на 100% сигурни във вашият проект и смятате , че може да отделите средства за това , можете да сключите договор с такава лицензирана фирма-консултант , защото тя ще защити вашите права пред закона благодарение на становището ,което е изготвила в случай ,че възникне проблем с некачествено проектиране.

Инвеститорите обаче го предпочитат заради сроковете. С доклад срока е 7 дни за издаване на разрешение за строеж, а без доклад е мин. 1 месец ,защото се разглежда на експертен съвет. С доклада се изчистват и грешките на проектантския колектив, които почти винаги са на лице макар и неволно.

3) като съгласуване на част „Конструктивна“ от лице с пълна проектантска правоспособност, различно от автора на проекта – за обекти от трета до пета категория

4) Като служебно съгласуване на проектните части от експертите на общинската администрация – за обекти , които не са внасяни за разглеждане от експертен съвет и не са придружени от доклад изготвен по точка 2)

Оценката за съответствие на част „Конструктивна“ на инвестиционните проекти във фази Технически и Работен проект се извършва по отделен договор с възложителя от физически лица,упражняващи технически контрол по част „Конструктивна“, включени в списък , изготвен и ежегодно актуализиран от Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП) , който се обнародва в „Държавен вестник“

Става въпрос за технически контрол в част Конструктивна.По принцип проектанта в част „Конструктивна“ включва в цената си за проектиране и този технически контрол, който се извършва от лице ,различно и не свързано с проектанта.

Интернет регистър на лицата упражняващи технически контрол:

http://www.kiip.bg/a/region/co/nav/register/type/2/register/all

Одобрения инвестиционен проект , освен за издаване на разрешение за строеж , може да служи и за възлагане на строеж по Закона за общестевните поръчки !!!

За Finansirane.eu, статията подготви архитект Спас Смиленов.
Екипа на Finansirane.eu и консултантска компания „ЕНПРОМ” ООД може да Ви съдейства при подготовката и управлението на проекта/и за финансиране към съответните мерки.
Вашите въпроси към архитект Спас Смиленов, както и дискусия с него можете да осъществиете във форума на адрес: www.finansirane.eu/forum/

Европейски проекти - novek

ВИЖ СЪЩО

иновации

„Разработване на продуктови и производствени иновации“

Здравейте, приятели! Днес ще изместим фокуса от Програма за развитие на селски райони към ОП …

24 коментара

  1. Росица

    Здравейте.
    Искам да започна много малко производство в помещение под наем (до 200 кв.м.), предназначено за производствени цели.
    Необходимо ли е да правя инвестиционен проект?

    • Здравей Росица,

      Зависи какво визирате под инвестиционен проект. Ако възнамерявате да реализирате идеята си по някоя програма с помощта на Европейско финансиране, то тогава такъв ще Ви бъде необходим. Ако ми дадете малко повече информация за Вашите намерения ще мога да Ви дам по-изчерпателен отговор. За какво производство става въпрос?

  2. Ивайло Янков

    Здравейте Емил,
    За съжаление няма как да Ви помогнем за исканата от вас дейност, тъй като тя е извън обхвата на нашия фокус!

  3. Емил Калчев

    Благодарим Ви за систематизираната и полезна информация.
    Мен и живущите в нашия жилищен блок, ни интересува въпрос от съществено значение за нас. Обръщаме се към вас с молба за разиснителен отговор, за който предварително Ви благодарим.
    1. Необходима и задължителна ли е актуализация на строителния проект, ако строителството е продължило дълго и той вече не отговаря на някои съществени изисквания на новоприети наредби ?
    Инвестиционния проект на нашия блок е одобрен м.11 1995г., а разрешението за строеж е презаверено м.10 1999г. Въведен е в експлоатация м.12 2006г. През 2015г. се оказа, че калканната стена на блока няма изолация, а мазилката дори не е хидроизолираща. Т.е. строежа очевидно не отговаря на изискванията за енергийна ефективност. През 2013г. на блока бе изработен технически паспорт, в който бе декларирано, че отговаря на всички изисквания, вкл. и за енергийна ефективност. Кой е виновен и има ли давност ?
    2. Жил. блок е строен като ЖСК. След строителството беше затворен проход през блока и превърнат във офиси за строителя, за което не съм давал съгласие. Законно ли е и има ли давност ?

  4. Много полезна статия благодаря за нея и това,че не е задължително , но ако искаме да сме на 100% сигурни в нашият проект и смятане , че може да отделим средства за това , можем да сключим договор с такава лицензирана фирма-консултант , защото тя ще защити нашите права пред закона благодарение на становището , това е чудесно , имах нужда да го прочета или някой д ами го каже, за да съм по спокойна.

  5. Яшар Керимов

    Здравейте. Възможно ли е да се кандидатства по програма за развитие на селските райони за рекунструиране на стара фурна за хляб и колко покрива програмата ако е възможно. Трябва ли документ за собственост или може и с договор за дългогодишен наем

    • Ивайло Янков

      Здравейте Яшар,
      Исканата от вас дейност може да бъде финансирана по програма „Развитие на селските райони“ – Мярка 311/312 при положение, че инвестицията попада под обхвата на приоритетните общини за програмата. Тях може да видите тук: http://finansirane.eu/?p=310. Имайте предвид, че сградата или трябва да е ваша или да има преотстъпено право на строеж, договор за наем е не допустим.

  6. Любомира

    Здравейте! Бих искала да Ви попитам какъв е крайният продукт по услугата, който се издава от общината (Гл.архитект) при подаване на заявление за съгласуване и одобряване на инв. проект? Освен че се подпечатват всички страници на проекта, получава ли се официален документ за одобрен проект (протокол или нещо друго) и съответно-за постановен отказ, и ако да, какви са тези документи? Благодаря Ви предварително!

    • Ивайло Янков

      След, като главния архитект Ви завери строителната документация, последва издаване на разрешително за строеж, което се изчаква 14 дневен срок.

    • Ивайло Янков

      Здравейте Нели,

      За съжаление не може да кандидатствате с проект за финансиране по програма „Развитие на селските райони“ – Мярка 311/312 тъй като село Въгларово попада под обхвата на община Хасково, която не е сред приоритетните за програма.

      За да сте допустим кандидат по програмата Вие трябва да се ориентирате към някоя от следните приоритетни общини за област Хасково, а те са както следва: Ивайловград, Любимец, Маджарово, Минерални бани, Свиленград, Симеоновград, Стамболово, Тополовград, Харманли

  7. Ивайло Янков

    Здравейте г-жа Генова,

    Вие може да кандидатствате за исканата от вас дейност по програма „Развитие на селските райони“ – Мярка 311/312 при положение, че дейността се развива на територията на една от приоритетните общини. Тях може да видите тук: http://finansirane.eu/?p=310

    Ние от своя страна можем да Ви осигурим цялостна консултация от А –Я, както за подготовката на задължително прилежащата документация, така и за самия проект за финансиране, както и неговото управление след одобрението му докато не приключи официално

    За повече и подробно разяснение моля заповядайте при нас!

    За информация отнасяща се за всичко свързано с евро програмите следете и нашия ФОРУМ на следния адрес: http://finansirane.eu/forum/

    Ивайло ЯНКОВ – консултантска компания novek, http://www.novek.bg

  8. Генова

    Здарвейте, имам намерение да закупя училище, което да реконструирам и да превърна в дома за стари хора. Какви са стъпките , които трябва да предприема , относно реконструкцията и получваването на право за експлоатация след това ?Предварително благодаря за отговора !

  9. Златко Недев

    Здравейте г-н Смиленов!

    Имам следния въпрос към Вас и моля за отговор на мейла!

    Инжевер съм и ми е възложено да водя един проект в моята фирма „ЕВН България Топлофикация“ ЕАД. Проектът е : „Реконструкция на ПС Марица“, която снабдява ТЕЦ Север с техническа вода. Трябва да направя задание за проектиране на тази реконструкция. Какво да съдържа то? Ще Ви бъда благодарен, ако ми препоръчате и проектантски бюра занимаващи се с тази дейност!

    Желая Ви хубав ден!

    Златко Недев
    гр. Пловдив

  10. Румен Иванов

    За изработката на част „пожарна безопасност“ (ПБ) към инвестиционния проект (ИП) не е необходима специална проектантска правоспособност. Част ПБ е интердисциплинарна и всеки проектант по съответната част от ИП подготвя въз основа на обема и съдържанието на част ПБ своя раздел от нея. Обобщаването се извършва от водещия проектант – архитект, технолог или друг специалист. Задълбоченото познаване и спазване на нормативните документи е основно задължение на проектанта в ИП и както до сега, не е нужно да се търси универсален проектант, защото такъв няма. От органите по акредитация на висшите училища, КИИП е установила, че до м.март 2010 г., учебното заведение към МВР е можело да подготвя само бакалаври, което означава, че за да получат ППП,завършилите го инженери следва да са работили не по-малко от 4 години при проектант с ППП по същата специалност, което не е било възможно.

  11. Georgi Borisov

    Zdraveite. iskam da kandidatstvam po programa za razvitie na selskij turizam, da napravj kachta za gosti v s. izvos do gr. Belogradtschik.Razpolagam s 2etajna kachta ot 72 kv.m i dvor 1450kv.m. Kakvo trjbva da napravj za da kandidatstvam., kakvi dokumenti trjbvat,vachata firma izgotvj li dokumentite.

  12. Светослав Иванов

    Това са много добри информации и с удоволствие ще следя всички Ваши форуми

  13. Мариана Лашенова

    Да! Статиятя е много полезна.Щях да бъда много по-доволна ,ако я бях прочела преди да измина пътя. Докато откривах стъпка по стъпка всяко решение по институции и то в община в която е прилагана нееднократно 312 мярка, постоянно си задавах въпроса ,защо няма един информиран снециалист в общината ,който да ми спести времето ,средствата и нервите.Признавам,че ниеq голяма част от бъгарите първо се обръщаме към институциите за информацшя, а после към „извора“ novek.

  14. До арх. Смиленов

    Не съм бил засегнат – в това можете да бъдете сигурен. Написах го в името на хората, които са консуматорите на нашите знания и умения (с цялата условност на горното за знанията и уменията, разбира се. Както е казал Хелвеций, „не е глупак онзи, който си го признава“. Но Хелвеций не бил срещал такъв човек). Аз обаче съм доволен, че го написах. Благодарен съм на Вашия отговор. Искам да подчертая, че все по- вече стават архитектите, които (също като Вас) разбират къде точно трябва да стане абсолютно активен технолога. Тук няма място за противопоставяне и за разделяне на територии и на зони за влияние – ние орем в една нива и ако между нас има противоборство, единствения резултат би бил избуяване на бурените в тази нива – горко на фермера.

    Ще се радвам, ако ми подадете координати за връзка – един e- mail например. Убеден съм, че има смисъл да направим контакт. Можете да ме намерите лесно в сайта ни (www.agroecon.com)- контакти или директно наadres [email protected]

    Поздрави

    Стефан Станев

  15. Здравейте!
    Първо по въпроса за част „Пожарна безопасност“. Наистина проблема е голям за нас проектантите, защото доколкото ми е известно тази част от проекта трябва да се прави от пожарникар с Пълна проектантска правоспособност. Проблемът е там , че КИИП (Камара на инженерите в инвестиционното проектиране) не признава квалификациата на пожарникарите. Аз самият попитах познати пожарникари те отговарят следното : „все още не се знае“. Сами разбирате в каква ситуация попадаме всички! За сега точен отговор на този въпрос май няма! Общо взето процедурата минава пак по стария начин през пожарната, но това не мисля , че ще остане така ( а и се надявам скоро да се регламентира!!!)
    В отговор на коментара на Д-р. Стефан Станев
    Абсолютно съм съгласен с Вас! Мястото на технолога при такива обекти е водещо. Архитекта просто облича съответната технология в една обвивка. Но въпреки това има важно място при устройственото планиране на зоната на предприятието. Аз самият съм профилирал „Промищлени сгради“ и въпреки това без наистина добър технолог не се наемам сам да проектирам така наречените „Аграрни сгради“. Моля да бъда извинен ако съм засегнал някого , но статията исках да бъде кратка и полезна , но наистина целях повече жилищното строителство. Сами разбирате , че ако бях написал изискванията и нужните специалисти за всяка категория и вид строителство на едно място ,шеше да бъде твърде дълго и объркващо за обикновените хора.

    Поздрави!
    Арх. Спас Смиленов

  16. Идеята за пускането на тази статия е много добра. От личен опит съм се убедил, че болшинството от хората не правят разлика примерно между технически и архитектурен проект, нито знаят и детайлите, които са важни за получаване на разрешително за строителство.

    Според мен ще бъде полезно да опишете в допълнителен материал какво трябва да направи всеки, който иска да реялизира едно инвестиционно намерение – как да тръгне с искане за виза, със съгласователните процедури и капаните, които трябва да знае при това начало. Убеден съм, че ще бъде полезно.

    Мисля също така, че когато в началото е посочен списък на специалностите, които са играчи в един проект, има съществен пропуск. Да когато ще се проектира къща или жилищен комплекс, този екип ще си свърши работата. Но това не може да стане, ако се проектира производствено предприятие. Вярно, че болшинството архитекти са всезнаещи, но би било добре да щадят усилията на хората, имащи намерение да инвестират в производствено предприятие. Особено в такова, където ще се отглеждат животни. Една стара максима звучи така: ПАЗЕТЕ ЖИВОТНИТЕ – НЕ ГИ ОСТАВЯЙТЕ ДА ЖИВЕЯТ ПРИ ЧОВЕШКИ УСЛОВИЯ!

    Проектирането на къща, хотел, ресторант – това изисква висок професионализъм и усет както за красивото, така и за полезното. И не е за всяка уста лъжица. Проектирането на едно производствено предприятие в която и да е област изисква друг вид професионализъм. Съвсем други познания са необходими, за да се проектира една животновъдна ферма. По тази причина първото нещо, на което фермерът трябва да обърне внимание е: какъв опит има проектантът в проектирането на животновъдни обекти. Ако самият архитект (защото най- често в нашите представи водещия проектант е именно архитекта) няма никакъв опит в областта на животновъдството, кой му е консултантът в технологично отношение и (трудна за получаване, но изключително важна информация) какво знае той за съвременното животновъдство. Много е рисковано, ако неговите познания се заключават до учебниците от преди 20 и по- вече години.
    Дейността на технолога в проектирането на една животновъдна ферма е водеща, така както на архитекта в комунално – битовото проектиране. Във фермата , като се изключи устройственото планиране, за архитекта има съвсем малко работа. Технологът прави вътрешното разпределение (което по същество е архитектурния план), определя допустимите места за колони, които да олекотят конструкцията, местата и размерит на проходи и изходи, височина на стряхата и наклон на покрива, размери и месторазположение на вентилационни отвори, разположение на технологичното оборудване и подложките за проектиране на останалите части на един инвестиционен проект, както и връзките между отделните производствени сектори. На архитекта, грубо казано, му остава да нанесе боята на сградите.

    Има архитекти, които разбират колко е важна технологичната постановка и не се решават да започнат проектиране на такива обекти. Това са наистина професионалисти в своята област и достойни хора. Но много са и тези, които (водени от правилото, че на клиент не се отказва) приемат и правят проекти, които граничат с абсурда. Виждал съм проекти, на които е направена фасадата (при това с алуминиева дограма) и е сменен етернита на покрива с великолепно (и много скъпо) покритие, но няма нито една черта, която да показва какво ще се прави в сградата, за да се превърне от налична сграда в някаква кравеферма. В друг проект за преустройство на същия тип сграда проектанта е заложил техника за почистване на тора, която от 30 години не се прилага никъде по света. В друг проект точно по средата на торовата пътека, където трябва да се движи трактор с булдозер (да оставим това дали е най- доброто) на всеки 6 метра има колони, които носят покрива. Горкия фермер!. В друг проект е направена ясла, по която трябва да се движи трактор с ремарке за залагане на фуража, но тази пътека е „затапена” от помещения, в които трябва да има животни – просто техниката няма как да стигне до тази пътека. Като допълнителна екстра към същия проект е предвидено силажохранилище с четири, високи по 2, 00 м стоманобетонови стени.
    Не искам да казвам лоши думи за архитектите. Но във всички случаи препоръчвам на фермерите, които решават да инвестират, да не се отнасят лекомислено към това кой ще им направи проекта. Нали никой, ако има болки в корема, няма да отиде на очен лекар? Ако все пак отиде, то очният лекар ще му каже, че не е дошъл на подходящото място. И няма да започне да го лекува.

    Та, става дума за това: не подценявайте мястото на технолога в инвестиционното проектиране. Нищо, че в оня списък той не фигурира.

  17. Минчо Стоев Минчев

    С влизането в сила на Наредба Iз-1971 от 29.10.2009 год.Инвестиционите проекти трябва да съдържат част „Пожарна безопастност“.Тово е изискване на чл 4 от Наредба Iз-1971 от 29.10.2009 год.и т.5 от Наредба № 4 от 2001 год.
    Кой ще я разработва?

  18. Христо Белчев

    Много полезна информация! Благодаря Ви. Определено ще се възползвам от Вашите услуги!

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *