Какво трябва да знаем преди да наемем архитект

В тази статия искаме да обърнем внимание на някой неща, които трябва да знаете, преди да отидете при архитект и как да избегнете много проблеми, които в последствие ще ви струват време и пари

Преди да наемете архитект препоръчително е да сте си извадили скица с виза за проектиране за вашата сграда от съответната община.

Необходимите документи, които трябва да представите за издаването на виза са:

• заявление по образец;
• копие от документ за собственост (нотариален акт);
• и ако е необходимо се представя и удостоверение за наследници.

Срокът за издаване на виза е 14 дни и се заплаща такса, която се определя от общината.

Какво представляват скицата и визата:

• Скица на недвижим имот e извадка от действащия кадастрален регулационен план на населеното място с границите на поземления имот и посочена неговата площ.

• Виза за проектиране (скица на недвижим имот с указан начин на застрояване) – копие (извадка) от действащия подробен устройствен план на населеното място с обхват на поземления имот и съседните му поземлени имоти.

Необходима е за започване на проектирането и за получаване на изходни данни от експлоатационните дружества електроснабдяване, водоснабдяване, канализация, топлофикация и др. На нея са нанесени съществуващите сгради и постройки в поземления имот и в съседните му имоти и са нанесени линиите на застрояване и допустимите височини. Посочват се технико-икономическите показатели,които трябва да се спазват, плътност и интензивност на застрояване, минимално озеленяване и височина на сградата.

Тук може да видите какви документи са ви необходими за да се започне проектирането: http://www.didproekt.net/klienti/Doc_proekt.pdf

Визата представлява разрешение за изработване на проекта. Въз основа на нея архитектът ще ви каже какво можете да построите в имота си и ще състави задание за проектиране:

• застроената площ – ЗП (това е площта на етажа, който се намира на земята или в повечето случай това е първия етаж на сградата);
• разгъната застроена площ – РЗП (това е сбора от всички етажи, които са над земята, включително и първия, който влиза в застроената площ – подземните етажи, мазета, гаражи и т.н. не се включват);
• височината на сградата – колко етажи са разрешени;
• озеленяване – каква площ от имата е отредена за озеленяване;

Заданието за проектиране е вашата поръчка към архитекта, въз основа на което ще се проектира сградата, която желаете. Архитектът определя необходимите проектни части (задължителните проектни части са определени със закон) и ще ви даде точна цена на проекта.

Тук може да прочетете какви части се съдържат във всеки проект и какво се включва във всяка част: http://www.didproekt.net/klienti/Proekti.pdf

В нашата практиката ползваме въпросник, който даваме на клиентите и държим на точни и честни отговори, за да можем да направим проекта, който максимално ще се доближи до вашите желания и ще спести много средства и проблеми, които ще се появят по време на строителството. Тъй като за всяка сграда въпросите са различни, по-долу ще публикуваме най-често задаваните въпроси за еднофамилни жилищни сгради:

С какъв бюджет разполагате за строителството? – това е много важно да се знае, защото още по време на проектирането може да се изчисли дали ще се вместите в бюджета, какво може да се направи, за да не надвишите бюджета си или какви приблизителни разходи да очаквате.

Избрали ли сте вече строител? – ако сте избрали строител необходимо е да го свържете с проектантите на сградата ви. По-този начи ще се сведат до минимум бъдещи проблеми по време на строителството.

Какви материали ще използвате? – тип, вид, марка на материалтие. Въз основа на това ще се определи какви материали да вложите, за да се вместите в бюджета.

Ще искате ли къщата ви да има мазе? – обикновено клиентите ни искат мазе без да се замислят какво ще им струва. Ако не ви е необходимо не го искайте – пример: за двуетажна еднофамилна къща за да излезете над земята т.е. до пода на първия етаж (кота±0,00 ) – ще ви струва около 40% от цената на грубия строеж на сградата.

Електричество! Какви мощности са ви необходими? – ще ползвате ли за отопление ел.уреди, какви бойлери ще ползвате и т.н. Ел.инсталации? Стандартни, интернет, телефон, охранителна, пожароизвестителна или др. – това трабва да се знае за да се определи каква мощност да поискате от електроразпределителните дружества.

Водоснабдяване и канализация! В района има ли водопровод и канализация? Ако няма канализация какъв тип яма да се проектира – изгребна, септична…Ще има ли басейн и т.н.

Вид на отоплението? Електрическо, на газ, с парно, с котле, какво гориво ще се използва? Камина с или без водна риза, колко помещения ще отоплява?

Има ли допълнителни проекти, които се изискват от местната общинска администрация? – в различните общини се изискват допълнително проекти например в София се изисква проекти по части вертикална планировка и озеленяване, но в Пазарджик тези проекти не се изскват. За това трябва да попитате в общината какви допълнителни проекти се изикват.

Ще искате ли да бъде направен комплексен доклад за оценка за съответствие на проекта от консултантска фирма? – не е задължителен за еднофамилни жилищни сгради (задължително се прави за обекти I-ва и II-ра категория по ЗУТ). Какво представлява този доклад? – Фирмите, които изготвят доклада, в екипите си имат специалисти по всички части на проекта – по пожарна безопастност, ХЕИ специалисти и т.н. Те дават становище, че проектът отговаря на всички законови изисквания и препоръчват да се издаде разрешение за строеж. Доклада за оценка за съответствие ще ви се предаде заедно с целия проект. За вас остава само да го внесете в общината за получаване на разрешение за строеж. Срокът е седем работни дни.

Без комплексен доклад вие лично ще трябва да внасяте проекта в одобряващи инстанции като пожарна, ХЕИ и др.(зависи каква е вашата сграда ), като всяка една инстанция има и срок за одобрение (от 14 дни до месец), след което се внася в общината където проекта се гледа от експертен съвет. В този случай срокът за одобрение и издаване на разрешение за строеж е тридесет работни дни.

Тук искаме да обърнем внимание на някой неща, които ще са ви от полза при избора на архитект или проектантско бюро. В голям процент от случаите, още при първата ви среща с главния архитект на общината, ще ви се препоръча фирма, която да ви направи проекта. Главният архитект на общината няма право да проектира обекти в обсега на подчинената му община, затова ще ви препоръчва фирма. Много често проектите направени от такива фирми са непълни и некачествени. Всичко това се прави под предлог, че няма да имате проблеми с одобряването на проекта. Няма община в Българя, която да ви върне проект, ако е направен да отговаря на всички законови изисквания. Проект се връща само по законосъобразност! Закон за устройство на територията; Чл. 146. (Изм. и доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) Отказ да се одобри инвестиционен проект се прави само по законосъобразност, като се посочват конкретните мотиви за това. Възложителят се уведомява писмено по реда на Административно-процесуалния кодекс за отказа да се одобри инвестиционен проект. Отказът може да бъде обжалван пред органа по чл. 216, ал. 2 в 14-дневен срок от съобщението за издаването му.

Проект не може да ви бъде върнат по друг начин, освен в гореописания. Това означава, че никой не може да ви извика и да ви върне проекта „на ръка“ без документ с подпис, печат и изходящ номер.

Вие имате право на избор кой архитект или проектанско бюро ще наемете. Можете да намерите много фирми както в интернет, така и в специализираните печатни издания, каталози и т.н. Може да бъдете сигурни, че ще получите възможно най-доброто от тези фирми, защото между тях има конкуренция. Докато при фирми, препоръчвани от главни архитекти или от чиновници от общинската администрация, ще получите некачествени и непълни проекти поради причината, че разчитат на „сигурна“ работа, осигурявана им по такъв начин.

Ще искате ли авторски надзор по време на строителството? – по закон авторският надзор е задължителен само за конструктивната част и се сключва с отделен договор с проектанта по тази част (конструктора). Той трябва да присъства при наливането на бетона на всички плочи, колони, шайби, за да контролира дали е положена предвидената армировка, предписаните марки бетон, дали се изпълнява всичко от проекта.

Авторският надзор ще ви гарантира точното изпълнение на проекта, контрол на строителя по отношение на качественото изпълнение, влагане на предписаните материали, срокове, контрол за спазването на бюджета ви.

Авторският надзор е много важна част от проекта, който за съжаление не е задължителен (задължителен е само за част конструкции) по нашето законодателство и клиентите не го поръчват. Това е грешка, защото всичко се оставя в ръцете на строителя. Масова практика на стоителните фирми в България е сами да подменят и спестяват част от материалите, предписани в проекта. Има случаи, в които се променят и параметрите на проекта, без знанието на проектантите. Всичко това накрая остава за ваша сметка – по-висока строителна стойност, материали с ралични параметри и т.н.

На базата на всичко написано до тук вие ще получите пълна представа и точна цена за вашия проект, ще можете да решите кой архитект ще наемете за вашия проект. И ще избегнете голяма част от проблемите, съпътстващи проектирането и строителството.

Много честа практика е клиентите ни да ни питат колко ще ни струва проекта на квадратен метър и веднага искат да получат отговор. Без предварителни разговори с архитекта даването на такъв отговор означава, че ще ви се каже една цена, която понякога се оказва, че е за минимум части от проекта, а в последствие може да са необходими още проектни части, за които се плаща допълнително.

Надяваме се информацията да е полезна за Вас.

Екипът на ДИДПРОЕКТ арх. Иван Д. Иванов